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對比新規 （《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》與舊規 （《北京市城市總體規劃(2004-2020)》），在某種程度上的規劃側重內容發生瞭變化，這些變化會怎樣影響北京未來的發展呢？
中房報記者 苗野 北京報道
時隔15年，歷時幾個月的公示與征詢意見，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》(以下簡稱“新《規劃》”)於9月底正式發佈，對北京未來20年甚至更長遠的發展指明瞭方向。
盡管《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》獲批已一月有餘，但仍受社會各界廣泛關註。從歷史經驗來看，歷次規劃最後都基本會變成現實，引領城市不斷發展。目前，新《規劃》中已將通州定位為北京城市副中心，亦莊、順義也定位為重點的首都創新驅動發展前沿陣地。
中國指數研究院分析認為，從新規指向來看，未來北京發展將不隻局限於本市，而是強化其首都功能，發揮首都輻射帶動作用，推動京津冀協同發展，打造以首都為核心的世界級城市群。為瞭實現這一目標，北京城市戰略定位做出瞭調整，將舊規中世界著名靜電除油煙機價格古都、現代國際城市的定位改為國際交往中心和科技創新中心。
通過對北京的經濟、人口、產業和土地利用等相關數據進行綜合分析，仲量聯行中國及華北區戰略顧問部總監張藝藝認為，北京過去三十年的快速發展主要依靠人口和產業的高速增長，以及土地供應的擴張。但新版總規在城市人口和土地等方面均做出嚴格限制，這使得北京的發展速度將面臨挑戰。如果位於通州的城市副中心、豐臺麗澤金融商務區、以及包括中關村(000931,股吧)科學城、懷柔科學城、未來科學城和北京經濟技術開發區在內的"三城一區"等重點功能區的開發計劃進展順利，北京將無疑建成國際一流的和諧宜居之都。
人口和產業的成倍增長，系北京城市發展的主要驅動力
對比新規 （《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》與舊規 （《北京市城市總體規劃(2004-2020)》），在某種程度上的規劃側重內容發生瞭變化，這些變化會怎樣影響北京未來的發展呢？
對此，中國指數研究院將其歸納為六大變化，即國傢戰略一 --“京津冀”獨立成章，城市群內尋求區域協調發展；首都核心功能擔當，北京致力“強化”、“疏解”；城市“副中心”雛形初具，打造和諧宜居之都示范區；“科技創新”定位引領高端經濟產業，北京未來將成科技人才之都；“住房”回歸居住本質， 構建購租並舉穩定房地產市場；歷史文化保護終能落地，文化自信彰顯大國首都形象。
作為中國的首都以及唯一位於北方的"一線城市"，北京雲集中央政府機構、知名內外資企業，以及完善優質的教育、醫療、交通等配套資源，一直以來都對人口和資金有著強大的引力效應。
仲量聯行通過梳理發現，改革開放伊始的1978年，北京擁有871.5萬的常住人口，此後北京的政策優勢、資源優勢逐漸凸顯，吸引大量人口湧入。尤其是北京奧運會成功舉辦後的2008年至2010年，常住人口分別增加95萬、98萬和93萬，達到人口凈流入的頂峰。隨後人口增量及增速雖然呈現出下降趨勢，但仍然處於"正增長"的區間，截至2016年末，北京常住人口已經達到2172.9萬。
伴隨人口成倍增長的是北京產業經濟的快速增長。2012年以來，北京全市地區生產總值年均增長7.3%、2016年全年實現地區生產總值2.49萬億元，其中第三產業增加值就接近2萬億元，與1978年的108.84億元和2008年的1.11萬億元相比，北京的經濟規模無論是體量和質量均獲得高水平提升。金融業、信息傳輸與軟件服務業、科學研究與技術服務業、以及租賃與商務服務等四大產業是支撐北京城市發展的關鍵產業。其中金融業人均GDP達77萬元，遠超11.5萬元的全市人均GDP數據，而且金融與商務服務人員集中的金融街(000402,股吧)、CBD等區域，以及信息科技人員集中的海淀和望京等區域，也正是北京城市發展水準較高的地區。
副中心和新機場加持，通州、大興領跑產業承載
北京市行政轄區總面積16410平方公裡，雖然約等於紐約、巴黎、倫敦、首爾及東京五大國際都市圈面積的總和，但平原面積僅占不到四成，如何利用土地是城市發展成敗的關鍵因素。
仲量聯行針對北京的土地利用情況進行瞭綜合分析後發現，與人口增速在2010年左右達到頂峰類似的是，從2003年到2010年，北京土地供給出讓呈現逐年上升的趨勢，並自2011年開始出現下降。
在通過招拍掛推出的1,800多宗，總面積1.2億平方米的土地中，商業金融用地共有385宗，面積約占22%，此類用地供應量最大區域的是城市副中心——通州、北京新機場所在地——大興、以及中央商務區所在地——朝陽。而在工業用地方面，共計出讓683塊，成交金額469億元，用地面積3,722萬平方米。除通州和大興外，順義作為臨空產業中心和先進制造業基地，也成為瞭工業工地出讓集中的區域。
有分析指出，未來隨著非首都功能疏解，會騰退出更多空間用於科技創新，這會為北京催生一批新的高端經濟。在創新力量推動下，北京將被打造成世界高端企業總部聚集之都、世界高端人才聚集之都，這會進一步增強北京核心競爭力。尤其部分被賦予重要使命的區域將迎來發展機遇，未來會有更多創新型資源流入該類區域，有利於地區產業升級，同時京津冀協同發展目標也將被大力推進。
中國指數研究院分析認為，建立城市副中心緩解中心城區壓力並不是北京首創的做法，卻是最有效的緩解城市病的手段之一。城市副中心的職責為疏解、分流中心城區現有的存量功能、產業，如果隻是一味的添加新型功能產業，追求“大而全”，最終隻可能是借勢造新城。所以，一個“副”字，已然指明瞭未來的發展方向。
總體而言，無非遵循北京“四個中心”的戰略定位，特別是“政治中心”與“國際交往中心”的首都職能，示范帶動中心城區的功能與人口疏解。
新功能區發展獲益，也是房企拿地主場
9月底獲批的《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》最引發房地產業內人士關註的一點莫過於對人口和建設用地規模的嚴靜電除煙機格限制：常住人口到2020年要控制在2300萬以內，並在以後長期穩定在這一水平；同時城鄉建設用地規模由現在的2921平方公裡減到2860平方公裡，到2035年要減到2760平方公裡。
由於此前30年北京的城市發展主要由人口增長和土地供應所驅動，因此在新版"總規"的嚴格限制下，要實現城市發展水平的進一步提升，北京的挑戰與機遇並存。由於東、西、北五環和南四環內嚴禁新建大型辦公樓、酒店等公建項目，中心城區的產業外溢勢在必行。
張藝藝表示："通州、順義、大興將作為外溢產業的主要承載地，而房山、昌平、懷柔等地也將在做好生態涵養保育工作的基礎上，兼顧產業轉移。"同時，根據新版"總規"，到2035年北京軌道交通將擁有28條線路，通車裡程將超過2500公裡。"因此新開線路沿線的朝陽區金盞、東壩地區、豐臺區麗澤金融商務區、通州區環球影城以及"三城一區"等功能區值得重點關註"，張藝藝最後補充道。
中國指數研究院指出，北京房地產市場受供應主導顯著，可以說供應端的規劃決定瞭未來市場量價、結構及空間佈局。空間佈局優化仍以疏解中心城區部分功能和人口為首要任務，居住用地與住房供應以中心城區以外地區為主，而中心城區將適度增加居住用地和租賃住房。所以房企在佈局時，中心城區以外地區仍是拿地主場，中心城區可適當關註租賃市場及舊城改造機會。
文章來源：微信公眾號中國房地產報
（責任編輯：李佳佳 HN153）
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